“Short Sale”

Como consecuencia de la crisis inmobiliaria del 2008 y la caída de los precios de las propiedades, es bastante habitual que los dueños tengan una hipoteca superior al valor de mercado de la propiedad a los valores actuales. Ejemplo: se compro la propiedad en el año 2006 a un valor de $250,000 con una hipoteca de $220,000. El valor de mercado hoy de esa propiedad es  $150,000. Esto significa que el dueño tiene una deuda hipotecaria superior al valor de mercado de la propiedad.

En estos casos se solicita al banco que otorgo la hipoteca el permiso para vender la propiedad a los valores de hoy, esto es, a menos de la deuda contraída en un proceso que se denomina “short sale”. Este es un proceso largo que demora aproximadamente entre 6 y 18 meses hasta que se concreta la operación de venta de la propiedad.

Desde el punto de vista del inversor, que es el que estamos considerando en este escrito, invertir en la compra de una propiedad en “short sale” tiene sus ventajas y desventajas: – ventajas: se puede comprar una propiedad a muy buen precio. – Desventaja: el proceso de compra es muy lento y se debe tener la disponibilidad del dinero en todo momento pues cuando el banco da la aprobación final la venta se cierra en 30 dias, pero el dinero debe estar disponible desde el primer dia de aceptación de la oferta. Esto implica que el dinero del inversor estará “parado” en algunos casos mas de un año, con la consiguiente perdida de otras oportunidades que pudieran surgir.

 “Foreclosure”: cuando el dueño de la propiedad no paga la hipoteca ni ha gestionado la venta de la misma en “short sale”,  el banco la ejecuta y pone la propiedad a la venta mediante un proceso de “remate judicial”.

En este caso también hay ventajas y desventajas para el inversor: – ventajas: puede comprar una propiedad a buen precio. – Desventajas: MUY IMPORTANTES el inversor no puede visitar el interior de la propiedad ni puede hacer una inspección de la misma. Tampoco puede hacer el análisis del titulo de propiedad y verificar que no hay ningún otro tipo de embargo sobre la misma, además de la hipoteca primaria (puede haber hipotecas secundarias, embargos por falta de pago del impuesto inmobiliario, embargos por la falta de pago a contratistas luego de haber hecho algún arreglo o modificación, etc). Se debe pagar el total del precio de la propiedad en efectivo sin siquiera saber cual es la condición de la misma ni tampoco el estado legal de la misma.

 “REO – Real Estate Owned”: estas son las propiedades que no se han podido vender en “foreclosure” y vuelven al inventario del banco. – Ventaja para el inversor: puede conseguir una propiedad a buen precio. – Desventaja: la competencia en este tipo de ofrecimientos es muy grande, con situaciones de ofertas multiples de varios inversores, por lo que en la gran mayoría de los casos se debe ofertar por sobre el precio publicado de venta.

Estamos a su disposicion para el asesoramiento en la compra / venta / alquiler de propiedades en el area.

 Gabriela de Marinis   

/newsrealestateflorida.com