Proceso de compra-venta de propiedades inmobiliarias en USA

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Para extranjeros:

Breve descripción del proceso de compra de una propiedad en USA, cuando la compra es en efectivo (sin financiación)

–       La compra se puede hacer como persona física o persona jurídica. Esta decisión dependerá de distintos factores como monto de la inversión, estrategia de inversión, otras inversiones en USA, etc.

–       Se envía la oferta al vendedor, que es el mismo contrato de compra-venta.

–       Junto con la oferta en algunos casos se debe enviar prueba de fondos y copia del cheque de la seña

–       La seña no es un porcentaje del valor de compra, sino que es una cifra arbitraria que se negocia

–       En la oferta (contrato de compra-venta) se incluye el valor de compra, monto de la seña ofrecida y fecha de cierre de la operación

–       El cierre de la operación en general es en 30 días, pero a veces se puede usar una fecha de cierre de 20 días como parte de la negociación

–       Una entidad ajena al vendedor y al comprador actúa como agente de cierre de la operación. Esta entidad puede ser una compañía de títulos o un estudio de abogados.

–       Todo el intercambio de dinero, que en general debe hacerse a través de transferencias bancarias, siempre se hace a la cuenta “escrow” (cuenta custodio) de la compañía de títulos o estudio de abogados que hará el cierre de la operación

–       El intercambio de documentos entre comprador y vendedor se hace por correo electrónico a través de los agentes de ventas o brokers que representan a cada parte

–       A partir del momento en que ambas partes se ponen de acuerdo en el valor de compra, monto de la seña y fecha de cierre, la compañía de títulos o estudio de abogados comienza con el trabajo de “due diligence”, interviniendo también el agente o bróker que asiste al comprador. Se hace el pedido de libre deuda a la oficina del condado, permisos de construcción o arreglos, verificación de pago de impuestos atrasados, verificación del título de propiedad, verificación de deudas con la asociación o consorcio (si se trata de la compra de un departamento), aplicación a la asociación (el nuevo comprador debe presentar su información al consorcio del edificio para obtener la aprobación de la compra), etc.

–       La compañía de títulos o estudio de abogados emiten un documento llamado “escrow letter” cada vez que reciben una transferencia del comprador, manteniendo los fondos en su cuenta caución hasta el día del cierre de la operación.

–        Se verifican todos los documentos y si todo está en orden se procede al cierre de la operación en la fecha pactada. No es necesario que el comprador este presente el día del cierre de la operación. Se le envían los documentos que debe firmar por correo electrónico y se requiere de su firma y fecha en cada uno, enviándolo de regreso también por correo electrónico. En el caso del vendedor, este debe certificar su firma en los documentos ante un notario público de los Estados Unidos; si se encuentra en el exterior el día del cierre de la operación, debe hacer una cita con el notario público en el consulado de los Estados Unidos del país en que se encuentre. En general se requiere hacer la cita con anticipación, por lo que recomendamos a los vendedores tomar este recaudo si saben que estarán fuera de los Estados Unidos en la fecha pactada para el cierre de la operación.

–       El documento final de cierre, llamado “HUD” por las siglas del Department of Housing and Urban Development, es un documento estándar que se usa en todo el país para el cierre de operaciones inmobiliarias. Es un documento muy simple, con dos columnas: una para el comprador y otra para el vendedor, donde están detallados los gastos de cierre de la operación, con un detalle de cada gasto, monto, etc. Los cargos incluyen: libre deuda, gastos de sellado para inscribir el titulo en el registro de la ciudad, honorarios del abogado o compañía de títulos, comisiones (que las paga el vendedor solamente; el comprador no paga comisión), etc. El total de los gastos de cierre no son un porcentaje del valor de compra sino que es una cifra más o menos fija de aproximadamente $3,000 (el único gasto que es un porcentaje del valor de compra es el sellado).

–       El proceso de compra / venta de propiedades residenciales está muy regulado y existen sistemas de verificación para impedir irregularidades y abusos. De todas maneras, recomendamos pedir referencias de los profesionales con quienes trabajen.

–       En general son procesos simples y no deberían surgir inconvenientes. Pero es importante tener en cuenta que a veces surgen complicaciones; por lo que la habilidad y experiencia de quien los asiste es fundamental para lograr llevar la operación a buen término.                                        

   Gabriela de Marinis   
   Licensed Real Estate Broker
   Demar Realty 
   Phone in Miami: 1-786-373-7895
   Phone in Buenos Aires: 54-11-5453-7167
                        www.demarealty.com     

/newsrealestateflorida.com

2 thoughts on “Proceso de compra-venta de propiedades inmobiliarias en USA

  1. thank you for explain, after closing, which are the papers that the attorney has to give to me , for i can get all titles in order in my hand?
    *i have warranty deed, with the county labels (original)
    *email copy of settlement statement ( the attorney not give to me the originals , only email me a copy)
    with 2 HUD-1 pages one with my signature (buyer)and his signature Attorney), and other HUD-1 papers with the sellers signature and his signature (attorney), because the sellers was not at closing but
    * i have the original notary papers with signature certification
    *bill of sale
    *title insurance with policy number

    i need some other papers?
    or you think that all is ok?
    thank you very much for help and clarify to me this matter

    • Hello, the documents you mentioned are all the documents you will need after closing. Also, the transaction will be recorded at the county, and you should see this information online in approximately 45 days.

      I appreciate your comment and please let me know if there is anything else you might need.

      Sincerely,
      Gabriela De Marinis
      Broker / Owner
      Demar Realty LLC
      http://www.demarealty.com

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