Preguntas frecuentes de inversores extranjeros

Doral

Estas son algunas de las preguntas más frecuentes que recibimos de inversores extranjeros con respecto a hacer una inversión inmobiliaria en los Estados Unidos.

P:  Puede el titulo de propiedad estar a nombre de un extranjero?  (Esta pregunta es muy frecuente porque en el caso de México, por ejemplo, un extranjero no puede tener propiedades en zonas costeras. Algunas restricciones existen también en Panamá).

  • Sí, en los Estados Unidos no hay restricciones a este respecto.

P:  El titulo de propiedad puede estar a nombre de una compañía extranjera?

  •  Sí, por cuestiones impositivas muchos extranjeros elijen poner el titulo de propiedad a nombre de una compañía incorporada en un país que no es Estados Unidos (Panama, Grand Cayman, etc).

P:  Si se ha invertido en una propiedad con el propósito de alquilarla, debe un extranjero hacer la declaración anual del impuesto a las ganancias en los Estados Unidos sobre la renta anual percibida?

  • Sí, se debe hacer la declaración anual.

P: Cuáles son las comisiones que se pagan en los Estados Unidos por la compra y venta de propiedades?

  • En el caso de propiedades residenciales (casas, condominios, town homes), el comprador no paga comisión alguna, y el vendedor paga entre 5 a 6% del valor total de venta. En el caso de propiedades comerciales (edificios de departamentos, oficinas, shopping centers, galpones industriales), los porcentajes de comisión varían en cada caso en particular.

P: Cuáles son los gastos de cierre de la operación?

  • En el caso de propiedades residenciales, los gastos de cierre se estiman en un 1.5% del valor total de la propiedad. Estos gastos incluyen gastos de sellado, inscripción de la operación en los registros públicos correspondientes, seguro del titulo de propiedad y gastos administrativos.

P: Si se invierte en una propiedad para alquilar, cuáles son las condiciones generales de los contratos de alquiler?

  • En el caso de propiedades residenciales, en general los contratos son por un año y el inquilino paga solamente el alquiler. El propietario se hace cargo de los gastos de expensas (HOA: home owner association fees), impuesto inmobiliario, seguro y gastos de mantenimiento. La propiedad se entrega, como mínimo, con los siguientes electrodomésticos: heladera, cocina, horno microondas, lavavajillas; con persianas en todas las ventanas (que no se incluyen en la construcción de la vivienda, sino que son adicionales); y con apliques de luz en todos los ambientes, excepto dormitorios.
  • En el caso de propiedades comerciales, los contratos varían por zona del país, tipo de propiedad, etc. Pero en general son contratos “triple net”: además del alquiler, el inquilino paga los gastos de mantenimiento, las expensas, el impuesto inmobiliario y el seguro de la propiedad.

Hay otras consideraciones particulares a tener en cuenta de acuerdo a la estrategia de inversión elegida, y a la estrategia de salida de la inversión, para obtener el mayor rendimiento posible minimizando los riesgos.

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